Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen

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FAQ

Dieser kurze Einblick in die Grundbegriffe und Abläufe des gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens soll das Verständnis der Eckpunkte und Rahmenbedingungen erleichtern.

Welche Chancen bieten Gemeinschaftswohnprojekte?

Alles über Gemeinschaftswohnprojekte

Der Zusammenschluss von Menschen, die ähnliche Wohnideen haben, macht es ihnen möglich, nach eigenen Vorstellungen und dennoch relativ kostengünstig zu bauen. Da die NutzerInnen bereits in der Planung bekannt und involviert sind, können innovative Bau- und Wohnformen realisiert werden. Oft werden besondere Schwerpunkte gesetzt, wie z.B. Wohnen für Ältere, mit Kindern, Generationenwohnen, hoher ökologischer Standard …

Gemeinschaftswohnprojekte können zudem auch in Bezug auf den Stadtteil positive Effekte haben, da deren Engagement für das eigene Lebensumfeld meist nicht an der Haustür endet - beispielsweise durch spezifische gewerbliche, kulturelle oder sonstige Angebote - von Kinderbetreuung bis zur (leichteren) Kombination von Wohnen und Arbeiten. Sie wirken der zunehmenden Individualisierung unserer Gesellschaft (Einsamkeit und Isolation) entgegen und viele bieten Selbsthilfesysteme in verschiedenen Lebensabschnitten (insbesondere bei Alleinerziehenden und Älteren) oder ermöglichen auch Integration von Randgruppen, Flüchtlingen etc. Alte Menschen können durch die Einbindung in die Gemeinschaft länger in diesem Umfeld bleiben.

Welche Arten von Gemeinschaftswohnprojekten gibt es?

Wohnprojekt, Gemeinschaftswohnprojekt

Der Begriff wird sowohl für ein Gebäude, die Institution eines Projektes, als auch die dahinterstehende Gruppe verwendet, häufig auch bereits vor der Nutzungsphase.
Das Ziel des nachbarschaftlichen Wohnens steht im Vordergrund.
Im Folgenden wird "Gemeinschaftswohnprojekt" auch als Sammelbegriff für die untenstehend genannten Varianten verwendet.

Baugemeinschaft, Baugruppe

Zusammenschluss von Menschen mit dem gemeinsamen Ziel, Wohnraum zu errichten (oder zu sanieren), um ihn selbst und auch gemeinschaftlich zu nutzen. Die Gruppe zeichnet ein hoher Grad an Selbst-/Mitbestimmung bereits bei der Projektierung und Planung aus, der bis in die Nutzungsphase erhalten bleibt.(siehe Bottom Up). Der Begriff alleine sagt noch nichts über die Rechts- oder Eigentumsform aus oder wie weit die Beteiligten in Folge gemeinschaftlich leben oder nicht.

CoHousing

Form eines selbstverwalteten Gemeinschaftswohnprojektes, bei dem die NutzerInnen zur gegenseitigen Unterstützung im Lebensalltag verschiedene Aufgaben für die Gemeinschaft übernehmen (z.B. gemeinsames Kochen, Kinderbetreuung etc.) und bei dem umfangreiche Gemeinschaftsräume/-einrichtungen die Interaktion mit den NachbarInnen fördern.

Wohngruppe (Mietmodell)

Zusammenschluss von Personen, die nach einem Gruppenfindungsprozess die einzelnen Wohnungen eines Hauses (oder Hausteiles) und eventuell auch Gemeinschaftsräume mieten. Der Grad der Partizipation ist abhängig von BauträgerIn/VermieterIn und üblicherweise geringer als in Modellen mit finanzieller Beteiligung der NutzerInnen. Durch die Möglichkeit, Wohngruppen in eine größere Wohnanlage einzubetten, eignet sich diese Wohnform sowohl für den Neubau als auch für eine Umsetzung im Bestand

Wohngemeinschaft (WG)

Teilen von Wohnraum hinter einer gemeinsamen Eingangstür außerhalb klassischer Familienstrukturen. Zumeist werden in gemeinschaftlich genutzte und von individuellen Räumen unterteilt, so dass mehrere separate Wohnbereiche für unterschiedliche BewohnerInnen innerhalb eines gemeinsamen Wohnungsverbandes entstehen. Der Planungs- und Bauprozess findet meistens vor Bezug durch die Gemeinschaft statt bzw. wird oft auch eine bestehende Struktur (Haus/Wohnung) genutzt. WGs bilden oft Wohnangebote für Studierende oder andere Menschen, die dadurch zu leistbarem Wohnraum kommen oder sich ev. auch gegenseitig unterstützen.

Betreutes/Betreubares Wohnen

Sonderform der WG: Teilweise werden auch betreute WGs für besondere Zielgruppen angeboten: Menschen mit besonderen Bedürfnissen/Betreuungsbedarf, ältere Menschen (sogenannte "Alten-WGs"), unbegleitete minderjährige Flüchtlinge etc., bei denen ein Betreuungsangebot im Haus oder durch externe Anbieter bezogen werden kann. Durch das räumliche Naheverhältnis betreuungs-/pflegebedürftiger Menschen kann die jeweils entsprechende Versorgung ökonomischer gestaltet werden.

Clusterwohnungen

Sonderform der WG: Mehrere Wohnungen (meist Kleinwohnungen) sind zu einem Wohnungsverband mit gemeinsamem Eingang zusammengefasst. Jede Wohnung besitzt ein eigenes Bad, Kleinküche, oft auch WC und Vorraum. Die BewohnerInnen teilen sich Wohn- bzw. Aufenthaltsbereiche, oftmals auch Küche, Garten oder Terrasse.

Generationenwohnen

Dieser Begriff bezieht sich auf die Altersdurchmischung der BewohnerInnen und kann in jeder Art von Wohnform gelebt werden. Beim Mehrgenerationenwohnen bildet eine starke Altersdurchmischung der BewohnerInnen den Rahmen des gemeinschaftsorientierten Zusammenwohnens. Dabei werden einige Elemente der Großfamilie aufgegriffen und im Bedarfsfall oft auch freiwillig gegenseitige Unterstützung und auch Hilfsleistungen angeboten. Für AlleinerzieherInnen oder auch ältere Menschen ist gerade diese erhoffte gegenseitige Unterstützung im Alltag und ein aktivierendes soziales Gefüge die Motivation für Generationen-übergreifendes Wohnen.

Rechtsformen von Gemeinschaftswohnprojekten

Generell

Bisherige Realisierungen in Wien sind entweder Vereine mit Heimmodellen oder Projekte im Mantel einer gemeinnützigen Bauvereinigung, weiters auch Wohnungs- bzw. MiteigentümerInnengemeinschaften, sowie gemeinschaftliche Wohnformen im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau.

(Gemeinnütziger) Verein

Ein gemeinnütziger Verein ist ein freiwilliger Zusammenschluss, der nicht an Gewinn orientiert ist und sich innerhalb des Vereinsrechtes anhand der selbstgewählten Statuten organisiert.

Die Gründung erfolgt bei Gemeinschaftswohnprojekten häufig bereits in der Entwicklungsphase, zum einen um in den Vereinsstatuten die Grundziele, Rechte und Pflichten innerhalb der Gruppe verbindlich zu sichern und zum anderen, um als juristische Person Vereinbarungen mit BauträgerIn, PlanerInnen, Firmen usw. eingehen zu können.
Die Gründung ist gegenüber der Genossenschaftsform in Österreich wesentlich einfacher, weshalb diese Rechtsform von vielen Baugruppen auch für die Nutzungsphase gewählt wird.

Vorteile des Vereins sind die einfache und kostengünstige Errichtung, der geringe laufende Aufwand und die einfache Rechnungslegung bei "kleinen" Vereinen (Umsatz in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren bis zu einer Million Euro). Ein Nachteil ist die nicht immer rechtssicher nachzuweisende Vorsteuerabzugsberechtigung.

Genossenschaft

Zusammenschluss juristischer oder natürlicher Personen, die gleichzeitig KapitalgeberInnen und GeschäftspartnerInnen sind. Primäre Ziele im ursprünglich genossenschaftlichen Sinn: wirtschaftliche und rechtliche Förderung der Mitglieder, Selbstverwaltung, Hilfe zur Selbsthilfe, Solidarität.

Manche gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich bedienen sich noch dieser Rechtsform, während andere zu GmbHs und AGen gewechselt und/oder fusioniert sind.

Neugründung einer Genossenschaft: Aktuell gibt es in Österreich eine Neugründung mit dem speziellen Fokus auf gemeinschaftliches Wohnen, weitere sind in Entstehung.
Im Fall einer Neugründung muss u.a. mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung um Aufnahme bei einem Revisionsverband angesucht werden. Dieser prüft auch nach der Gründung jährlich das Wirtschaftsgebaren. Genossenschaften gelten daher als besonders sichere Gesellschaftsform.

Miete vom Bauträger

Wegen des wesentlich geringeren Risikos, des möglicherweise geringeren Eigenkapitalbedarfs und des geringeren Arbeitsaufwandes werden viele Gemeinschaftswohnprojekte als Kooperationsprojekte mit einem gemeinnützigen oder gewerblichen Bauträger errichtet, was den Mitbestimmungsrahmen meist jedoch reduziert. Der Bauträger erwirbt das Grundstück, beauftragt den oder die PlanerInnen, plant mit diesen das Gebäude und vermietet schließlich an die Mitglieder der Gruppe (einzeln oder in Generalmiete an einen Verein, der wiederum Nutzungsverträge an seine Mitglieder vergibt). Meist gibt es vertragliche Regelungen bezüglich der Möglichkeiten und Grenzen der Planungsbeteiligung durch die künftigen MieterInnen und der Mitsprache bei der Wohnungsvergabe (Erstbelegung, Nachbelegung).

EigentümerInnengemeinschaft

Generell ist eine EigentümerInnengemeinschaft für Gemeinschaftswohnprojekte eine rechtlich mögliche aber nicht unbedingt förderliche Rechtsform, da das Eigentumsrecht im Streitfall mehr Gewicht hat als die gemeinsam geschlossenen Vereinbarungen und die Gemeinschaft keinen Einfluss auf Verkauf oder Vermietung der einzelnen Wohnungen/Objekte hat.

WohnungseigentümerInnengemeinschaft (parifiziertes Haus)

Wohnungseigentum ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das den MiteigentümerInnen einer Liegenschaft oder einer EigentümerInnenpartnerschaft zusichert, bestimmte Wohnungseigentumsobjekte ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.
Allgemeinbereiche des Hauses werden aus den getätigten Rücklagen bzw. im Verhältnis der Nutzertanteile erhalten.
Für Gemeinschaftswohnprojekte bedeutet die Wahl dieser Form, dass die Gemeinschaft keinen Einfluss auf Verkauf oder Vermietung der einzelnen Wohnungen hat.

MiteigentümerInnengemeinschaft (nicht parifiziertes Haus)

Die einzelnen MiteigentümerInnen einer Liegenschaft besitzen Miteigentumsanteile (Quoten) am gesamten Haus oder an Teilen desselben. Diese sind nicht flächenmäßig oder räumlich bestimmt, weshalb das jeweilige Nutzungsrecht für einzelne Flächen/WE der Zustimmung aller MiteigentümerInnen bedarf.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Eine GmbH kann (mit wenigen Ausnahmen) zu jedem gesetzlich zulässigen gewerblichen und nicht gewerblichen Zweck errichtet werden. Sie ist juristische Person und Unternehmerin, und sie kann auch von einer Person allein gegründet werden. Ihre zentrale Eigenschaft ist die Haftungsbeschränkung: Die GesellschafterInnen haften über das von ihnen eingebrachte Stammkapital hinaus nicht für die Gesellschaftsschulden, sondern ausschließlich die Gesellschaft selbst.

Sonstige Formen

wie die Offene Gesellschaft (OG), Kommanditgesellschaft (KG), eine stille Gesellschaft, Stiftung, Fonds oder die AG sind für Baugemeinschaften ungewöhnlich.

Entstehung von Gemeinschaftswohnprojekten

Unterscheidungsmöglichkeit je nach Gründungs-Initiative

Grundsätzlich kann man Gemeinschaftswohnprojekte durch die Art der Gründung, die meist auch den Grad der Einflussnahme der zukünftigen Bewohnerschaft beeinflusst, kategorisieren: Bottom-Up, Top-Down.

Bottom Up

beschreibt in Planungsprozessen im weitesten Sinn jede Form der selbstorganisierten Initiative durch die zukünftigen NutzerInnen, meist schon in Bezug auf die gemeinsame Projektidee und die Konzeptentwicklung. Gegenteil: Top-Down.

Top Down

geht von übergeordneten Interessen aus und beschreibt im weitesten Sinn jede Form der institutionellen Einflussnahme auf die Planung. Die Initiative bzw. Projekt-Anbahnung für das Wohnprojekt erfolgt durch professionelle AnbieterInnen, ProjektentwicklerInnen, PlanerInnen, die nicht Teil der Gruppe sind. Nach grundlegender Konzeption wird die Suche nach InteressentInnen gestartet. Gegenteil: Bottom-Up.

Ablauf eines Gemeinschaftswohnprojektes

Projektphasen

Grundsätzlich gliedert sich ein Gemeinschaftswohnprojekt in aufeinander folgende Phasen: Interessensfindung, Planungsphase, Bauphase, Wohnphase. Gute Organisation und klare Aufgabenverteilung in den einzelnen Phasen sind Voraussetzungen für einen möglichst reibungslosen Ablauf des Baugemeinschaftsprojektes.

Orientierungsphase

An Gemeinschaft interessierte Menschen suchen sich Gleichgesinnte, um nach Abgleich der Wohnvorstellungen, Lebenskonzepte eine Kerngruppe zu bilden. Sie informieren und orientieren sich oft anhand bestehender Projekte bzw. bei entsprechenden Veranstaltungen. Diese Kerngruppe erarbeitet gemeinsam ihre Projektvorstellung zu Ausrichtung/Charakter, Größe, Funktionalität bzw. Interessen und Zielen; klärt Standort-Präferenzen, Kostenrahmen, etc. Aus einer Kern-/Projektgruppe kann eine Baugruppe oder eine andere Form eines Gemeinschaftswohnprojektes hervorgehen.

Projektierungsphase

Die Projektierungsphase kann auch Initiativ- oder Entwicklungsphase genannt werden. Die Projektgruppe hat noch keine konkrete architektonische Planung für das Projekt begonnen. Es geht um die Vertiefung des Projektprofils (Ziele/Prioritäten fixieren), Grundstückssuche bzw. Sicherung einer Option/Baurecht, Verträge, Wahl der Rechtsform, Finanzierungsfragen sowie um Kontaktaufnahme zu Behörden, Banken, Beratern, Planern, ggf. Bauträgern etc. Und nicht zuletzt braucht es zur Erweiterung der Projektgemeinschaft gezielte Öffentlichkeitsarbeit/Bewerbung und Angebote zur Gemeinschaftsbildung.

Planungsphase

Haupt-Ziel ist die Einreichplanung und der Erhalt der Baugenehmigung. Es geht also um die Planung der gemeinsamen und individuellen Bereiche, ev. Planungs-Varianten, Entscheidungen zur Flexibilität der Wohnungen, energetischen Standards, Konstruktion, Material etc. In Folge entstehen Werkpläne und Ausschreibungsgrundlagen, Arbeits- und Zeitplan werden laufend konkretisiert. Weitere Aufgaben/Themen sind der Grund-/Objektkauf/Baurechterwerb, die Fixierung einer verbindlichen Rechtsform und des Projektprofils sowie die Finanzierungsplanung/-sicherung, aber auch Werbung und Aufnahme weiterer Mitglieder, Wohnungsvergabe/-Reservierung, Kauf-/Mietverträge.

Bauphase

Es geht um eine letzte Abklärung von Wünschen, die Leistungsvergabe nach der Ausschreibungsprüfung, genaue Kostenermittlung bzw. laufende Kostenkontrolle sowie Bau-Überwachung von Baubeginn bis zur Baufertigstellung. Ziel ist ein zügiger Ablauf im Zeitrahmen und die Fertigstellung im Kostenrahmen. Dabei braucht es regelmäßige Arbeitstreffen zwischen Architekt/Bauträger sowie Gruppen-Vertretern. Eventuelle Eigenleistung ist vertraglich geregelt. Und für die Gruppen-Mitglieder geht's um Werbung und Aufnahme letzter Mitglieder.

Grundstückssuche, -erwerb

In Wien gibt es einerseits Grundstücke am freien Markt, andererseits besitzt die Stadt Wien Grundstücke, die über Bauträgerwettbewerbe und Wohnfonds an Bauträger zu förderbaren und damit Preisen unter dem Niveau des freien Marktes vergeben werden.
In manchen Stadterweiterungsgebieten werden Grundstücke speziell für Gemeinschaftswohnprojekte/Baugruppen reserviert. Die Grundstücksvergabe erfolgt in diesen Fällen üblicherweise zum Fixpreis nach einem Konzeptwettbewerb zwischen sich bewerbenden Baugruppen. Eine Jury entscheidet anhand des Konzeptes, wer den Zuschlag erhält.
 

Beteiligte im Entstehungsprozess

Übersicht
  • (Projekt-)Gruppe: Die zu Projektbeginn noch nicht vollständige Gruppe wird zumeist "Kerngruppe" genannt, mit weiterem Projektfortschritt organisiert sich die Gruppe meist als juristische Person (siehe: Rechtsformen).
  • ModeratorIn / SoziologIn / BaubetreuerIn zur Begleitung der Gruppe
  • Projektleitung - wenn nicht durch VertreterIn der Gruppe oder Bauträger
  • PlanerInnen: ArchitektIn, FachplanerInnen (im Mindesten: Statik, Bauphysik, Elektro, Heizung-Klima-Lüftung-Sanitär, meist auch Brandschutz, Landschaftsplanung etc.)
  • Bankinstitut - wenn nicht anderweitige Finanzierung
  • Immobilien- oder GrundstücksmaklerIn - wenn nicht anderweitiger Erwerb
  • BauträgerIn - wenn nicht durch Gruppe selbst organisiert (s.u.*)
  • GutachterInnen (z.B. Geometer, Bodengutachten, Nutzwertgutachten)
  • Ausführende Firmen - als Generalunternehmer oder in Einzelgewerken
  • GrundstückseigentümerIn - wenn nicht Gruppe oder Bauträger
  • Behörden und Dienststellen (Einreichung, Abnahme etc.)
*Bauträger

Der Bauträger (oftmals eine Wohnbaugenossenschaft) wickelt ein Bauprojekt inklusive der Projektentwicklung organisatorisch und finanziell ab und übernimmt dafür die Gesamtverantwortung.
Eine Baugruppe kann in einer geeigneten Rechtsform selbst Bauträger sein oder die Bauträgerschaft wird durch einen professionellen Bauträger abgewickelt.

Mitbestimmung, Selbstbestimmung, Beteiligung

Partizipation/Beteiligung

Die NutzerInnen sind an der Entwicklung, Planung, dem Bauprozess und der Verwaltung beteiligt. Der Begriff ist gegenüber dem Wort "Mitbestimmung", welches lediglich ein Mitspracherecht impliziert, weiter und offener gefasst. Rahmen und Ausmaß der Partizipation variieren je nach Projekt.

Selbstorganisation

umfasst beispielsweise Entscheidungs-, Kommunikations- oder Verwaltungsstrukturen, die durch die Gruppe selbst geregelt werden. In der Wohnsituation kann das aber auch auf die Erledigung von Tätigkeiten im Sinne der Gemeinschaft ausgeweitet werden (von Hausverwaltungs- bis zu Hausbesorger-Tätigkeiten, Reparaturen etc.).

Soziokratie

Eine arbeitsteilige Organisationsform zur Selbstverwaltung und Entscheidungsfindung größerer Gruppen. Die Gesamtgruppe teilt sich in thematische Arbeitsgruppen, die über ArbeitsgruppenleiterInnen und Delegierte mit dem Leitungs-/Koordinationskreis verknüpft sind und von diesem im Sinne der gemeinsamen Ziele geführt werden. Die Entscheidungsfindung erfolgt nach dem sogenannten "Konsentprinzip", das von allen mitgetragene Beschlüsse erleichtert.

MieterInnenbeirat

Ein Zusammenschluss aus MieterInnen, der meist bei weniger partizipativen Projekten zur Anwendung kommt und erst in der Bezugsphase gegründet wird. Durch einen MieterInnenbeirat kann Beteiligung auch bei konventioneller Wohnungsvergabe stattfinden.